皆さんこんにちは。稲垣一樹行政書士事務所の稲垣です。
本日は農地ナビについてお話いたします。
もともと私は伊勢崎で不動産仲介の仕事をしていました。メインとしているエリアは調整区域であり、農地法、都市計画法の知識は必須でした。
最初は右も左も分からないまま、社長が取ってくる仕事を土地家屋調査士の先生や、先輩行政書士に色々聞きながら案件をこなしていきました。
しかし、ある程度慣れてくると今度は自分で売却の案件を取ってこなければと思い伊勢崎の売れそうな農地を探すことになります。
その時に活用していたのがこの農地ナビです。
そもそも農地ナビとは？
正式な名称をeMAFF農地ナビといいます。農地ナビの目的は農地集積・集約化であり、新規参入や耕地面積の拡大をめざす農家がより簡単に希望する農地を探せるようにすることを目的とし、市町村および農業委員会が整備している農地台帳および農地に関する地図について、農業委員会等が農地法に基づき農地情報をインターネット上で公表するサイトです。インターネットを使用してパソコン・スマートフォン・タブレット等の画面上で誰でも農地の情報を閲覧・確認することができます。全て無料で使うことができます。
引用元：eMAFF農地ナビ このサイトのご説明 https://map.maff.go.jp/Doc/Explanation
閲覧できる情報は以下の通りとなります。
- 農地の所在、地番、地目及び面積
- 賃借権等の種類・存続期間
- 耕作者ごとの整理番号
- 遊休農地の措置の実施状況
- 貸付けに関する所有者の意向
- 農振法・都市計画法等の区域区分
- 機構が借りている農地かどうか
しかしながら注意点もあります。それが以下の通りです。
- 法的な証明力はない
- 市街化区域内の農地の情報は除かれている
特に注意する点が１についてであり、土地の境界、地形については正確なものではなく、登記上の面積とは相違があります。
農地ナビの不動産仲介としての活用方法
前述した通り農地ナビは「農地の集積、集約化」であり決して宅地転用を目的として使われるものではありません。しかしながら農地をメインとしている不動産会社にとっては非常に便利なツールでした。その使い勝手の良さをひとつづつ解説していきます。
１．農地の地番を航空写真で確認することができる。
上の写真は実際の農地ナビの写真です。場所は伊勢崎市の波志江町近辺です。赤い点に数字が書かれていますがこちらは農地の地番です。
不動産の所在地を確認する場合はまずグーグルマップやブルーマップを確認することになりますが、グーグルマップでは住居表示のない農地のような不動産は検索しても出てきません。
ブルーマップで検索する際も農地の地形については不明瞭な場合が多いのですが、農地ナビでは地番やおおよその地形を確認することができます。あくまでもおおよその形ではありますが、農地の場合は隣の筆とつながっており、どこまでが境界か分かりにくいケースが多い為、こちらで確認できるのは便利です。
2.農地の面積、地目、耕作の状況を確認できる
農地の赤い点をクリックすると以下のような表示が出ます。
一応地番は伏せてありますが、実際は地番や面積、耕作の状況、青地か白地か、賃借権がついている場合はその内容などが書かれています。
また農地の絞り込み検索の機能もついています。面積や地目で検索できる機能もありますが、気になるのはこちらの検索です。
所有者の農地に関する意向ごとに検索ができます。売却の意思があるのか！と思うと地方の不動産営業としては気になるところですが、実際にはほとんどの農地が意向については調査中となっています。
自分が特に助けられていたのはおおよその面積が確認できることです。農地を宅地に変える場合は、農地転用の他に、調整区域の場合は必ず都市計画法の開発許可を得る必要があります。開発許可を得るにあたり、自治体により1区画あたりの最低敷地面積が決まっているため、その面積に満たない場合は宅地としての売却ができなくなってしまいます。今までは敷地面積を確認するには登記簿謄本を取得する必要がありましたが、農地ナビによりおおよその面積ではありますが、無料で確認できるようになりました。
また白地と青地の確認ができるのも便利です。青地の場合は売却が困難になる為積極的に売却の話をすることは避けるのですが、今までは青地か白地の確認にする為に、都度役所に確認していたのでネットで確認できるようになったのは便利です。しかし、こちらも調査中となっていることが多いので（特に白地の場合）こちらは改善してほしい所ですね。
まとめ
今回は農地ナビの使い方についてお話させていただきました。色々と調査中の項目が多かったりして、あと一歩と思う所もありますが、地方の不動産仲介にとってはかなり便利なシステムだと思います。現在は行政書士として農地の手続きに携わっていますが、まだまだ自分が把握していない使い方もあると思うのでこれからもっといじってみたいと思います。
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